继北京、上海、广州后，深圳近日也开始收紧了房贷。4月开始，部分银行已将首套房贷利率从9折上调至9.5折。到了5月，深圳个别银行执行首套房贷1.1倍利率。

　　现在，首套房上调或者取消折扣，二套房贷利率在基准利率上普遍上浮已成了不少银行的通则。

　　许多”老房东“可能会问，银行取消房贷利率优惠对之前已经贷款买房的住户来说，会产生什么样的影响？早前的贷款优惠会被取消么？会不会“被执行”新的利率政策？

　　小白认为，在回答以上问题前，我们应该搞清楚基准利率和银行利率之间的关系。

　　基准利率是人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率，金融机构的存款利率可以在基准存款利率的基础上上下浮动10%，贷款利率可以在基准利率的基础上上下浮动20%。

　　这也就是为什么房贷利率可以打折（8折、9折、9.5折），可以维持基准利率，也可以上浮（1.1倍、1.2倍）。

　　好了，现在能回答“银行取消房贷利率优惠会不会对早前已经贷款买房的住户产生影响？”这样的一个问题了。

　　通常情况下，银行利率优惠在贷款期限内是不变的。（房贷期限：20年、25年、30年）

　　1、2014年11月，小白与X银行签订房贷协议，房贷利率8折。当时的基准利率为6.15%，小白的房贷利率为4.92%（6.15%×80%）。

　　3、2017年5月，基准利率维持在4.90%，银行取消利率优惠，小白的房贷利率依然为3.92%（4.90%×80%）。

　　不过，大家需要查看一下早前签订的房贷合同。譬如，部分银行规定，“银行可以每年重新评估给予借款人的利率优惠……，自行决定全部或者部分取消给予借款人的利率优惠，并及时通知借款人。

　　除了银行房贷利率优惠变动会影响购房者的月供外，另一主导因素是央行的贷款基准利率变动。房贷利率调整一般分两种，浮动利率和固定利率。

　　浮动利率：银行贷款利率会根据每年央行基准利率的变动而调整。像房贷这种贷款期限超过一年的“贷款”，央行基准利率调整之日的次年1月1日开始执行新的贷款利率。现在，多数房贷采用的是浮动利率。

　　固定利率：贷款期限内，利率固定不做调整。不过，国内银行的“固定利率房贷”都有期限设置，大体上分为3年期、5年、10年期。在（3年、5年、10年）期限内，房贷利率锁定，之后恢复浮动利率。通常情况下，我们应该和银行签订《固定利率补充协议》。

　　如图所示，从1991-2017年，我们的“房贷”基准利率有几次明显的波动。

　　若图方便，我们大家可以直接选择浮动利率房贷。然而，100万的房贷，1%的房贷利率变化，最终的利息支出可能相差十几万。利率的细账，我们不得已算。

　　小白建议，在基准利率上行阶段，可以再一次进行选择固定利率；在基准利率下行阶段，可以再一次进行选择浮动利率。

　　1、小白在2009年买房，可以再一次进行选择固定利率房贷（3年期），基准利率为5.94%，房贷利率同为5.94%且锁定三年。

　　2、2009年-2011年，基准利率持续上升，直至高点7.05%。但小白的房贷利率维持在5.94%。

　　3、2011年-2017年，基准利率持续下降，现为4.90%。小白房贷锁定期解除后，房贷利率随着基准利率下降而下降。

　　对未来经济情况，利率变动做出恰当的判断后，小白选择正真适合的利率模式，房贷利息就能省下超过十万元。

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